Đất nông nghiệp có được chuyển nhượng không?

1. Chuyển nhượng đất là gì?

Chuyển nhượng đất nông nghiệp là quá trình chuyển giao quyền sở hữu, sử dụng, hoặc quản lý đất được sử dụng cho mục tiêu nông nghiệp từ một bên sang một bên khác. Chuyển nhượng đất nông nghiệp thường xảy ra thông qua các giao dịch mua bán, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc chuyển đổi sở hữu đất từ cá nhân, tổ chức, hoặc chính phủ đến người khác.

2. Đất nông nghiệp có được chuyển nhượng không?

Theo Luật Đất Đai 2013 của Việt Nam, đất nông nghiệp có thể được chuyển nhượng thông qua một số hình thức như cho thuê, giao đổi, mua bán, tặng, kế thừa và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, quy định về chuyển nhượng đất nông nghiệp ở Việt Nam đi kèm với một số hạn chế và điều kiện cần tuân thủ.

Căn cứ theo Khoản 1 của Điều 167 trong Luật Đất Đai 2013, quyền của người sử dụng đất được nêu rõ như sau:

"Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này."

Từ đó, có thể thấy rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm đất nông nghiệp, là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Tuy nhiên, điều quan trọng là người chuyển nhượng phải tuân thủ các điều kiện và quy định của pháp luật.

3. Điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp

Theo Khoản 1 của Điều 188 trong Luật Đất Đai 2013, người sử dụng đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi họ đáp ứng đầy đủ các điều kiện cụ thể sau đây:

Phải có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.
Phải sử dụng đất trong thời hạn quy định.
Đất không được mắc vào tranh chấp pháp lý.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

- Đối với một số loại đất như đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, và đất rừng đặc dụng, Luật Đất Đai hiện hành có quy định cụ thể về việc không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Hộ gia đình và cá nhân không tham gia trực tiếp vào hoạt động sản xuất nông nghiệp sẽ không được nhận chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất trồng lúa nếu:

Tất cả các thành viên trong hộ gia đình thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên, đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ do mất sức lao động, hoặc đã thôi việc và đang hưởng trợ cấp xã hội. Trong trường hợp này, hộ gia đình đó sẽ không được phép nhận chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất trồng lúa.

Các cá nhân thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên, đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ do mất sức lao động, hoặc đã thôi việc và đang hưởng trợ cấp xã hội cũng không được phép nhận chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất trồng lúa.

+ Hộ gia đình và cá nhân không được phép nhận chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất ở và đất nông nghiệp nằm trong khu vực của rừng phòng hộ, khu vực có reo hội, khu vực phục hồi sinh thái nghiêm ngặt, và khu vực phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu họ không cư trú tại những khu vực rừng đó.

Điều này giúp bảo vệ quyền sử dụng đất nông nghiệp và quản lý bền vững tài nguyên đất đai trong nước. Tránh trường hợp chuyển nhượng quyền sự dụng đất vào mục đích không đúng gây lãng phí nguồn tài nguyên đất.

4. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 của Luật Đất Đai 2013, khi có sự chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình hoặc cá nhân, việc này phải được thực hiện thông qua việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Bước 2: Khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

Khi chấp nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho một mảnh đất, người nhận phải nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 7 của Nghị định 126/2020/NĐ-CP, người nộp thuế không cần phải nộp hồ sơ khai thuế trong một số trường hợp, trong đó có trường hợp chuyển nhượng bất động sản. Thời hạn để khai lệ phí trước bạ phải được tuân theo, và nó phải được thực hiện cùng với việc nộp hồ sơ đăng ký biến động (nộp cùng với hồ sơ sang tên ở bước 3).

Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên)

- Chuẩn bị hồ sơ, bao gồm:

Đơn đăng ký biến động.
Hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực.
Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
Tờ khai lệ phí trước bạ.
Giấy tờ xác minh miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ (nếu có).

Lưu ý: Hồ sơ trên áp dụng cho trường hợp người nhận chuyển nhượng nộp thuế thay mặt, nếu không nộp thuế thay mặt thì không cần nộp tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

- Nộp hồ sơ Hồ sơ phải được nộp tại một trong các cơ quan sau đây:

Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa.
Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu địa phương không có Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

- Tiếp nhận và xử lý

Người có nhu cầu nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo thông báo của cơ quan thuế, trừ trường hợp được miễn.

- Trả kết quả

Kết luận

Như vậy, đất nông nghiệp có thể chuyển nhượng dưới nhiều hình thức, nhưng cần có điều kiện để đảm bảo việc sử dụng đất nông nghiệp không bị lãng phí và quan trọng là phải tuân thủ các quy định pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch của giao dịch.