MINH TRUNG

TÓM TẮT ÁN LỆ SỐ 25/2018/ALTrong trường hợp bên đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết vì lý do khách quan thì không phải chịu phạt cọc cho bên nhận cọc Nội dung vụ việc:Ngày 12-5-2009, ông Phan Thanh L đặt cọc 2.000.000.000 đồng cho bà Trương Hồng Ngọc H để mua căn nhà số 1222C đường 43, phường T, quận H, Thành phố Hồ Chí Minh. Nguồn gốc của căn nhà trên do bà H đứng tên mua đấu giá của Cơ quan thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh;Tại Điều 5 của hợp đồng đặt cọc có nêu, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn tất các thủ tục để được sang tên căn nhà nêu trên, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm, bà H chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc.Sau 05 tháng kể từ ngày ký hợp đồng, bà H vẫn không thực hiện đúng cam kết, ông L khởi kiện yêu cầu bà H phải hoàn trả tiền cọc và phạt cọc là 4.000.000.000 đồng.Tòa án sơ thẩm và phúc thẩm đều chấp nhận yêu cầu của ông Phan Thanh L.Nhận định của tòa án nhân dân tối cao:Cục thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh có công văn số 4362/THA Ngày 05/6/2009. Nội dung của công văn giải thích lý do người mua trúng đấu giá là bà H vẫn chưa hoàn tất thủ tục trước bạ sang tên là do có khiếu nại của ông Nguyễn Tấn L1 yêu cầu bà Trầm Thị Kim P phải thanh toán 38 lượng vàng SJC còn nợ khi ông L1 mua căn nhà trên;Do đó, TANDTC đã hủy bản án sơ thẩm và phúc thẩm. Đề nghị tòa án xác minh quy trình chuyển quyền sở hữu cho người mua trúng đấu giá của cơ quan thi hành án dân sự. Nếu lỗi thuộc về khách quan thì bà H không phải chịu phạt tiền cọc. Nếu có căn cứ xác định do bà H chậm trễ hoàn tất các thủ tục để được sang tên quyền sở hữu thì bà H mới phải chịu phạt tiền cọc.Kết luận:Căn cứ khoản 1 Điều156, Khoản 2 Điều 351 Bộ Luật dân sự 2015, cần xác định lý do bà H không thực hiện đúng hợp đồng  là sự kiến bất khả kháng. Khi đó bà H không phải chịu trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng hợp đồng nêu trên.Trên đây bài tư vấn của chúng tôi Tóm tắt án lệ số 25/2018/AL, nếu muốn biết thêm thông tin chi tiết và để được hướng dẫn thực hiện vui lòng liên hệĐịa chỉ: Phòng 1603, Sảnh A3, Toà nhà Ecolife, 58 Tố Hữu, Trung Văn, Nam Từ Liêm, Hà NộiEmail: Support@legalzone.com