0888889366
QUY ĐỊNH VỀ HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT
Hệ số sử dụng đất là một chỉ số quan trọng trong quy hoạch và phát triển đô thị, có ảnh hưởng lớn đến nhiều khía cạnh từ quy mô xây dựng, tiết kiệm đất đến hạ tầng và môi trường sống. Đồng thời, với sự phức tạp của hệ số này, không tránh khỏi các vấn đề pháp lý có thể xuất phát. Để hiểu rõ hơn về các quy định và thủ tục pháp lý liên quan, mời bạn đọc tham khảo Thủ tục pháp luật.
1.Thế nào là hệ số sử dụng đất?
Hệ số sử dụng đất được định rõ trong Thông tư 22/2019/TT-BXD (hiệu lực đến 04/7/2021) và Thông tư 01/2021/-BXD (hiệu lực từ 05/7/2021), theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng. Theo đó, hệ số này là một tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của công trình, bao gồm cả tầng hầm, và tổng diện tích của lô đất. Tuy nhiên, các diện tích sàn dùng cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và bãi đỗ xe không được tính vào tổng diện tích sàn của công trình khi tính hệ số này.
2. Cách tính hệ số sử dụng đất
Dựa trên định nghĩa về hệ số sử dụng đất theo quy định theo Thông tư số 01/2021/TT-BXD, công thức để tính hệ số này có thể được biểu diễn như sau:
Hệ số sử dụng đất = (Tổng diện tích sàn của công trình) / (Tổng diện tích lô đất)
Ở đây, "Tổng diện tích sàn của công trình" bao gồm tầng hầm nhưng không tính các khu vực dành cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, khu lánh nạn và bãi đỗ xe.
3. Quy định hệ số sử dụng đất tối đa
Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, hệ số sử dụng đất tối đa đóng vai trò quan trọng trong việc quy định mật độ xây dựng. Cụ thể:
Đối với các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao không quá 25m và diện tích lô đất không quá 100m2, mật độ xây dựng tối đa cho phép là 100%, nhưng vẫn cần tuân thủ các quy định về khoảng cách và khoảng lùi giữa các công trình.
Trong trường hợp khu vực quy hoạch không còn đất trống để đảm bảo mục tiêu sử dụng đất cho các công trình dịch vụ và công cộng, mật độ xây dựng thuần tối đa có thể được tăng lên nhưng không quá 60%.
Tại các khu vực có nhu cầu kiểm soát chất lượng dân số và hạ tầng, hệ số sử dụng đất tối đa có thể được áp dụng thay cho các chỉ số khác như mật độ và số tầng xây dựng. Hệ số này được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị và phải tuân thủ bảng quy định tương ứng.
Bảng này đặc tả hệ số sử dụng đất tối đa dựa trên diện tích lô đất và chiều cao công trình, với các chỉ số tương ứng cho các diện tích và chiều cao khác nhau:
| TT | Chiều cao công trình (m) | Hệ số sử dụng đất tối đa (lần) theo diện tích lô đất | ≤ 3.000 m² | 10.000 m² | 18.000 m² | ≥ 35.000 m² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ≤ 16 | 4,0 | 3,5 | 3,4 | 3,25 | |
| 2 | 19 | 4,8 | 3,9 | 3,78 | 3,6 | |
| 3 | 22 | 5,6 | 4,34 | 4,2 | 3,99 | |
| 4 | 25 | 6,4 | 4,64 | 4,48 | 4,24 | |
| 5 | 28 | 7,2 | 4,95 | 4,77 | 4,5 | |
| 6 | 31 | 8,0 | 5,3 | 5,1 | 4,8 | |
| 7 | 34 | 8,8 | 5,61 | 5,39 | 5,06 | |
| 8 | 37 | 9,6 | 5,88 | 5,64 | 5,28 | |
| 9 | 40 | 10,4 | 6,24 | 5,98 | 5,59 | |
| 10 | 43 | 11,2 | 6,58 | 6,3 | 5,88 | |
| 11 | 46 | 12,0 | 6,9 | 6,6 | 6,15 | |
| 12 | > 46 | 12,8 | 7,2 | 6,88 | 6,4 |
Chú thích 1: Đối với các lô đất có diện tích hoặc chiều cao không nằm trong bảng, việc nội suy giữa hai giá trị gần nhất là được phép.
Chú thích 2: Đối với các lô đất có các công trình kiến trúc đặc biệt hoặc là điểm nhấn của đô thị, việc xem xét hệ số sử dụng đất lớn hơn 13 lần có thể được thực hiện, nhưng cần phải được tính toán để không làm quá tải hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đô thị.
4. Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất có các ý nghĩa và ảnh hưởng như sau:
- Đây là tiêu chí quy định giới hạn số tầng trong các khu đô thị, đồng thời cũng là yếu tố quyết định mật độ xây dựng cho phép trong dự án.
- Hệ số này cũng phản ánh quy mô của công trình và chi phí phát sinh từ việc xây dựng.
- Một hệ số sử dụng đất cao thường đi kèm với các lợi ích kinh tế tốt hơn, do tăng diện tích sàn. Khi kết hợp với mật độ xây dựng, hệ số này cũng giúp tiết kiệm quỹ đất. Tuy nhiên, một hệ số quá cao có thể làm ảnh hưởng đến hạ tầng khu vực và làm giảm tính cạnh tranh của dự án.
- Hệ số sử dụng đất có một mối quan hệ thuận với mật độ dân số của khu vực. Một hệ số thấp có thể chỉ ra rằng mật độ dân cư trong dự án sẽ thấp.
- Hệ số này cũng có ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ. Một tỷ lệ hệ số sử dụng thấp thường dẫn đến việc diện tích sử dụng sẽ lớn hơn, điều này thường được xem là có lợi cho chủ sở hữu của các căn hộ.
Kết luận:
Việc hiểu rõ hệ số sử dụng đất và các vấn đề pháp lý liên quan không chỉ giúp bạn trong việc quyết định đầu tư bất động sản một cách thông minh, mà còn giúp bạn nắm bắt được các yếu tố pháp lý có thể ảnh hưởng đến dự án của mình. Để biết thêm thông tin chi tiết và được tư vấn cụ thể, đừng ngần ngại tham khảo trang Thủ tục pháp luật.
Comment
Share