Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về các nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịch

3.1. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về các nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịch3.1.1. Thực trạng pháp luật về nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịchPháp luật hiện hành không có những quy định về những nguyên tắc ngoại lệ cho hoạt động kinh doanh BĐS du lịch mà chỉ quy định các nguyên tắc chung dành cho tất cả các chủ thể kinh doanh BĐS nói chung mà trong đó các nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch cũng phải tuân thủ. Các nguyên tắc cụ thể là:Nguyên tắc 1: Bình đẳng trước pháp luật, tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luậtĐây là nguyên tắc được đặt ra cả trong Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 để yêu cầu đối với các chủ thể kinh doanh BĐS du lịch phải thực hiện. Bình đẳng trước pháp luật được hiểu là các chủ thể kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng được hưởng các quyền và có các nghĩa vụ giống nhau theo quy định pháp luật khi tham gia kinh doanh. Pháp luật không có bất kỳ sự phân biệt, kỳ thị hoặc bất kỳ sự ưu ái, thiên vị nào đối với các chủ thể kinh doanh BĐS cho dù chủ thể đó có quy mô lớn hay nhỏ, là nhà đầu tư trong nước hay nước ngoài. Theo đó, sự bình đẳng được biểu hiện ở cả hai khía cạnh:(1) Bình đẳng giữa các chủ thể đầu tư BĐS du lịch. Theo đó, không phân biệt là chủ thể trong nước, chủ thể có yếu tố nước ngoài; không phân biệt chủ thể đó được tổ chức với tư cách pháp lý nào: Công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn hay doanh nghiệp tư nhân, công ty hợp danh; không phân biệt tổ chức đó có tư cách pháp nhân hay không thì khi thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS du lịch thì đều bình đẳng trong việc hưởng quyền và gánh chịu các nghĩa vụ như nhau đối với nhà nước trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, vận hành dự án, cũng như tiến hành các hoạt động kinh doanh.(2) Giữa các chủ thể tham gia thiết lập và thực hiện các giao dịch trên thị trường phải bình đẳng và tôn trọng quyền, nghĩa vụ lẫn nhau. Xét về bản chất, kinh doanh BĐS du lịch là giao dịch dân sự giữa chủ thể đầu tư kinh doanh BĐS du lịch với tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng, mua, thuê, thuê mua BĐS nên hoạt động kinh doanh này phải tuân thủ nguyên tắc chung của giao dịch dân sự là tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật kinh doanh BĐS. Theo đó, các trong hợp đồng phải bình đẳng thỏa thuận và bày tỏ ý chí, nguyện vọng của mỗi bên mà không bên nào có quyền ép buộc hoặc áp đặt bên nào phải chấp nhận, phải thực hiện hoặc phải phục tùng để nhằm thỏa mãn lợi ích cho phía bên kia hoặc chủ thể thứ ba. Cùng với đó, trên nền tảng của sự thỏa thuận thiện chí đó, các chủ thể phải cùng nhau có ý thức thực hiện và tuân thủ các thỏa thuận và cam kết mà mình đã đặt ra và ghi nhận trong hợp đồng. Bất cứ một sự bội tín nào của một trong các bên nghĩa là các chủ thể đã vi phạm nguyên tắc này.Thực tế không thể phủ nhận rằng, khi kinh doanh thì bất kỳ tổ chức, cá nhân nào cũng đều mong muốn đạt được lợi ích cao nhất. Nếu không có sự dung hòa về lợi ích giữa các bên trong quan hệ kinh doanh - có nghĩa là việc đạt được lợi ích của chủ thể này không làm ảnh hưởng, phương hại đến lợi ích của chủ thể khác - thì sẽ không bao giờ đạt được sự đồng thuận và đi đến ký kết hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS du lịch. Mặt khác, kinh doanh BĐS du lịch trong nền kinh tế thị trường chịu sự chi phối trực tiếp của các quy luật khách quan của thị trường; đặc biệt là quy luật giá trị. Vì vậy, có không ít tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS du lịch không từ bất cứ một thủ đoạn nào để mong thu được lợi nhuận cao nhất cho dù có gây thiệt hại cho lợi ích của Nhà nước, của xã hội hoặc lợi ích của CĐT; của khách hàng. Điều này là không thể chấp nhận được xét trên phương diện pháp lý, phương diện công bằng xã hội và phương diện đạo lý, văn hóa kinh doanh. Điều mà nhà nước muốn hướng tới là các nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch chân chính thu được lợi nhuận dựa trên sự cạnh tranh bình đẳng, công khai minh bạch và tôn trọng, không làm phương hại đến lợi ích của Nhà nước, của xã hội, của khách hàng và lợi ích của các CĐT khác. Quyền và nghĩa vụ của chủ thể đầu tư kinh doanh BĐS du lịch sẽ được nghiên cứu cụ thể tại mục 2.1.3. tại chương này.Nguyên tắc 2: Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh BĐSĐây là nguyên tắc cần thiết khách quan bởi các BĐS đưa vào kinh doanh trên thị trường là vô cùng phong phú, đa dạng. Có BĐS chỉ là quyền sử dụng đất, có BĐS lại bao gồm cả quyền sử dụng đất và các BĐS du lịch cụ thể. Các BĐS du lịch đó có nguồn gốc pháp lý vô cùng khác nhau như: có BĐS mà nguồn gốc tạo lập từ chủ thể trong nước, từ chủ thể nước ngoài, từ thể nhân, pháp nhân; có những BĐS du lịch đã có sẵn và được xác lập rõ quyền sở hữu, sử dụng, song cũng có những BĐS du lịch sẽ hình thành trong tương lai, chưa được xác lập về quyền sở hữu, sử dụng; có những BĐS mà pháp luật không bao giờ cho phép được kinh doanh trên thị trường. Vì vậy, quy định nguyên tắc nêu trên để đảm bảo cho các chủ thể tham gia giao dịch tuân thủ đúng quy định của pháp luật, nhằm phòng ngừa rủi ro chủ yếu cho khách hàng trong trường hợp giao dịch với những BĐS không đủ điều kiện hoặc không được phép giao dịch. Về các điều kiện cụ thể để BĐS du lịch được phép đưa vào kinh doanh sẽ được NCS phân tích cụ thể trong một mục riêng về điều kiện đối với BĐS du lịch được phép kinh doanh tại Mục 2.1.2. của chương này.Nguyên tắc 3: Kinh doanh BĐS du lịch phải trung thực, công khai, minh bạchTrung thực, công khai, minh bạch là một trong những nguyên tắc quan trọng không thể thiếu trong hoạt động kinh doanh nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng xét ở cả khía cạnh quản lý nhà nước, đối với thị trường và đối với các chủ thể tham gia giao dịch. Cụ thể:-   Xét từ khía cạnh quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS: nguyên tắc này sẽ giúp cho Nhà nước nắm bắt, kiểm soát được lượng giao dịch BĐS du lịch trên thị trường, diễn biến thực tế của thị trường và thông qua đó, nhằm chỉ đạo, định hướng và điều chỉnh kịp thời, phù hợp khi thị trường có sự biến động. Đây cũng là yếu tố quan trọng để Nhà nước kiểm soát việc thực hiện các nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước của các chủ thể kinh doanh BĐS. Trung thực, minh bạch và công khai trong hoạt động kinh doanh BĐS cũng nhằm hạn chế thị trường "ngầm", thị trường phi chính quy phát triển. Nguyên tắc này được các nhà đầu tư kinh doanh BĐS nghiêm túc chấp hành sẽ là một trong những công cụ quan trọng và hữu ích để phòng, chống tham nhũng trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh BĐS du lịch.Theo: Đoàn Văn BìnhLink luận án:  Tại đây