Lý luận về kinh doanh bất động sản du lịch

2.1. Lý luận về bất động sản du lịch2.1.1.   Khái niệm du lịch và bất động sản du lịch2.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của du lịchNgày nay, du lịch trở thành một hiện tượng kinh tế - xã hội phổ biến. Hiệp hội lữ hành quốc tế đã công nhận du lịch là một ngành kinh tế lớn nhất thế giới vượt lên cả ngành sản xuất ô tô, thép, điện tử và nông nghiệp. Thuật ngữ du lịch đã trở nên khá thông dụng, nó bắt nguồn từ tiếng Hy Lạp với ý nghĩa là đi một vòng. Du lịch gắn liền với nghỉ ngơi, giải trí. Tuy nhiên, do hoàn cảnh, thời gian và khu vực khác nhau, dưới mỗi góc độ nghiên cứu khác nhau nên có nhiều quan niệm về du lịch.Theo Từ điển bách khoa Việt Nam (tập 1): “Du lịch: Một dạng nghỉ dưỡng sức, tham quan tích cực của con người ở ngoài nơi cư trú với mục đích: nghỉ ngơi, giải trí, xem danh lam thắng cảnh, di tích lịch sử, công trình văn hóa, nghệ thuật, vv.”31Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Du lịch: Đi đến những nơi xa lạ để giải trí và hiểu thêm về đất nước, con người và cuộc sống”32.Theo Luật Du lịch năm 2017: “Du lịch là các hoạt động có liên quan đến chuyến đi của con người ngoài nơi cư trú thường xuyên trong thời gian không quá 01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với mục đích hợp pháp khác”33.Theo International Union of Official Travel Organization (IUOTO): Du lịch được hiểu là hành động du hành đến một nơi khác với địa điểm cư trú thường xuyên của mình nhằm mục đích không phải để làm ăn, tức không phải để làm một nghề hay một việc kiếm tiền sinh sống…  Tại Hội nghị Liên Hiệp Quốc về du lịch họp tại Roma - Italia (từ ngày 21/08/1963 - ngày 05/09/1963), các chuyên gia đưa ra định nghĩa về du lịch như sau: Du lịch là tổng hợp các mối quan hệ, hiện tượng và các hoạt động kinh tế bắt nguồn từ các cuộc hành trình và lưu trú của cá nhân hay tập thể ở bên ngoài nơi ở thường xuyên của họ hay ngoài nước họ với mục đích hòa bình. Nơi họ đến lưu trú không phải là nơi làm việc của họ.Nhìn từ góc độ các quốc sách phát triển du lịch: Dựa trên nền tảng của tài nguyên du lịch để hoạch định chiến lược phát triển du lịch, định hướng các kế hoạch dài hạn, trung hạn, ngắn hạn; lựa chọn các sản phẩm du lịch độc đáo và đặc trưng từ nguồn nguyên liệu trên; đồng thời, xác định phương hướng quy hoạch xây dựng cơ sở vật chất - kỹ thuật và cơ sở hạ tầng dịch vụ du lịch tương ứng…Ở một cấp độ cao hơn, du lịch phản ánh sự thay đổi và chuyển hóa trong tư duy nhận thức của con người sống trong xã hội hiện đại, văn minh. Theo đó, thay vì thói quen hoặc nếp nghĩ xưa cũ với những nhu cầu của đời sống thường nhật, gắn với “lao động, việc làm và nơi ăn, chốn ở” để duy trì cuộc sống và tồn tại thì trong xã hội ngày nay, con người ngày càng mong muốn được sống trong môi trường tích cực, ở đó có sự hòa quyện giữa các giá trị vật chất và giá trị tinh thần; có điều kiện để cải thiện, phục hồi và bù đắp về sức khỏe, tinh thần và cao hơn là thưởng ngoạn và chiêm nghiệm về cuộc sống, con người, thiên nhiên và các giá trị văn hóa của nhân loại. Và thông qua du lịch, con người được phát triển tốt về thể chất và tinh thần, được tái tạo sức lao động, được nạp thêm nguồn năng lượng để giúp cho cuộc sống có chất lượng hơn. Điều đó cũng lý giải vì sao kinh doanh du lịch đã và đang trở thành những mục tiêu phát triển kinh tế mũi nhọn của các quốc gia phát triển nhằm thu hút đầu tư vào lĩnh vực này.Du lịch có một số đặc điểm chủ yếu sau đây:Một là, du lịch là hành vi giao tiếp có chủ đích của con người.Điều này có nghĩa du lịch là một nhu cầu nội tại không thể thiếu được của con người. Con người sinh ra và tồn tại luôn có nhu cầu giao tiếp, thiết lập các mối quan hệ xã hội mới (mối quan hệ giữa con người với con người). Xã hội loài người được xác lập bởi các cấu trúc quan hệ đa dạng, phức tạp giữa cá nhân này với cá nhân khác bởi lẽ “Con người là tổng hòa các mối quan hệ xã hội” (Các Mác). Mong muốn hiểu biết, khám phá những điều mới lạ trong cuộc sống, trải nghiệm những thay đổi của cuộc sống... luôn là nhu cầu nội tại, thường trực trong mỗi con người. Để giải quyết nhu cầu này, con người luôn có xu hướng thay đổi lối sống hàng ngày, có mong muốn được gặp gỡ, giao lưu, thiết lập các mối quan hệ xã hội mới, khám phá, thưởng thức, trải nghiệm và tích lũy kinh nghiệm về con người, về vùng đất mới và về cuộc sống.Hai là, du lịch là một quan hệ xã hội cụ thể của con người.Đối với mỗi cá nhân, du lịch là một quan hệ xã hội cụ thể. Có nghĩa là thông qua hoạt động du lịch, mỗi con người tự thiết lập cho mình một mối quan hệ xã hội cụ thể đối với một người hoặc một nhóm người nhất định mà mình gặp gỡ, tiếp xúc ở những vùng đất mới. Trong quá trình di chuyển, khám phá những vùng đất mới lạ với những phong tục, tập quán, truyền thống lịch sử, ẩm thực, phong cách kiến trúc, cảnh quan thiên nhiên phong phú, đa dạng..., du khách có cơ hội tiếp xúc với nhiều người. Tuy nhiên, không phải bất cứ người nào mà du khách gặp gỡ tiếp xúc trong quá trình du lịch họ cũng xác lập một mối quan hệ xã hội cụ thể, rõ ràng. Chỉ những con người để lại ấn tượng sâu đậm hoặc có chung sở thích, nhu cầu hoặc cùng phông văn hóa, hợp tính cách ... với du khách thì mới hình thành một quan hệ xã hội cụ thể như quan hệ bạn bè để giao lưu, chia sẻ nhu cầu, kiến thức, sở thích.Ba là, du lịch là một ngành kinh tế - văn hóa.Du lịch là một ngành kinh tế bởi thông qua hoạt động du lịch, du khách chi tiêu một khoản tiền lớn mà họ kiếm được hoặc tích lũy được cho hoạt động vận chuyển, lưu trú, ăn uống, nghỉ ngơi, tham quan hoặc chi trả cho các dịch vụ khác trong thời gian du lịch. Chi tiêu của du khách trong các chuyến đi tạo ra thị trường du lịch. Thông qua hoạt động cung cấp các sản phẩm dịch vụ du lịch đáp ứng nhu cầu của khách du lịch mà các quốc gia, các công ty lữ hành, công ty du lịch, các hãng hàng không, khách sạn, nhà hàng...thu được doanh thu lên đến hàng triệu USD/năm.Một trong những nhu cầu không thể thiếu được của du khách là muốn khám phá, tiếp xúc, tìm hiểu, trải nghiệm nền văn hóa của các quốc gia, các dân tộc. Đây là một trong những nội dung thu hút khách du lịch. Vì vậy, để tăng tính hấp dẫn du khách thì các quốc gia, các công ty lữ hành và các đơn vị cung cấp sản phẩm du lịch... tăng cường quảng bá, tiếp thị, giới thiệu về lịch sử văn hóa truyền thống, sản phẩm văn hóa truyền thống đến du khách và người dân. Có thể khẳng định rằng du lịch và văn hóa có mối quan hệ gắn bó chặt chẽ, tương tác, hỗ trợ nhau. Du lịch hỗ trợ quảng bá, thúc đẩy việc giữ gìn, bảo tồn, phát huy các giá trị văn hóa truyền thống và ngược lại. Cũng thông qua hoạt động kinh doanh du lịch, tạo điều kiện thúc đẩy sự phát triển phong phú và đa dạng của các loại hình dịch vụ.Bốn là, du lịch là một hoạt động của con người di chuyển khỏi nơi cư trú thường xuyên trong một khoảng thời gian ngắn (dưới 01 năm) để đến một nơi khác nhằm mục đích tham quan, giải trí, nghỉ ngơi hoặc kết hợp với khám, chữa bệnh, nghiên cứu khoa học, thể dục, thể thao và các nhu cầu khác. Tuy nhiên, hoạt động này không phải nhằm mục đích tìm kiếm việc làm để có thu nhập nuôi sống bản thân.Năm là, du lịch mang tính kết nối và có sức mạnh lan tỏa. Du lịch có sức mạnh lan tỏa và hội nhập sâu rộng không chỉ các vùng, miền, địa phương, khu vực của một quốc gia mà du lịch ngày càng mở rộng và không còn giới hạn giữa quốc gia này với quốc gia khác nữa. Có thể nói rằng, ở bất cứ nơi nào phúc đáp và làm thỏa mãn được các nhu cầu khám phá, thưởng ngoạn và chiêm nghiệm của con người về thiên nhiên, văn hóa, lịch sử ... nhằm nâng cao giá trị vật chất và tinh thần của con người thì nơi đó du lịch phát triển. Cũng từ du lịch, con người của mọi miền đất nước, của mọi quốc gia được giao lưu và xích lại gần nhau hơn. Thông qua du lịch, tình đoàn kết gắn bó giữa các quốc gia, dân tộc được thực hiện, là tiền đề tốt cho việc mở rộng và hợp tác sâu rộng trong các lĩnh vực, chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng.2.1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản du lịchNhư trên đã đề cập, nhu cầu về du lịch ngày càng trở nên thiết yếu và không thể thiếu trong đời sống tinh thần của con người. Một trong những chiến lược đầu tư nhằm phúc đáp các nhu cầu về du lịch ngày càng tăng là phát triển thị trường BĐS du lịch. Chiến lược này không chỉ dừng lại ở mục tiêu lợi nhuận cho các nhà đầu tư mà sứ mệnh cao hơn của các nhà đầu tư BĐS là khám phá những vùng đất mới, những miền đất hứa, khơi dậy những khả năng và thế mạnh của mỗi vùng miền, lan tỏa những giá trị lịch sử, văn hóa, tinh thần của dân tộc và quan trọng hơn là đánh thức tiềm năng đất đai - một tài sản có giới hạn về diện tích nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lời.BĐS du lịch là một thuật ngữ mới xuất hiện ở nước ta trong thời gian gần đây với sự ra đời của một số sản phẩm BĐS phục vụ trực tiếp cho hoạt động du lịch, đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi và khám phá của khách du lịch như resort, condotel, shoptel, villa, homestay, farmstay... Sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc thị trường BĐS du lịch trong thời gian qua ở một số các tỉnh, thành có lợi thế về kinh tế biển, có tiềm năng du lịch lớn về văn hóa, lịch sử... cho thấy sự phong phú và đa dạng của các loại BĐS du lịch. Theo đó, BĐS du lịch không chỉ chú trọng tới “nơi ăn, nghỉ” của thực khách gần xa mà cao hơn còn đặc biệt chú trọng tới những không gian nghỉ dưỡng lý tưởng, nơi mà con người có thể tận hưởng những giá trị ưu đãi của thiên nhiên, được hòa quyện trong những giá trị của vật chất, tinh thần. Điều này cũng lý giải vì sao, nhiều sản phẩm BĐS du lịch ra đời trong thời gian qua là sự cộng hưởng và kết hợp giữa mục đích nghỉ dưỡng với các mục đích thương mại, dịch vụ khác như: vui chơi giải trí, mua sắm (shoptel, shophouse, farmstay) hoặc kiến tạo những không gian kết hợp để nghỉ ngơi với các tiện ích khác: nơi ở, nơi làm việc (resort, villa, condotel) hoặc kết hợp với các mô hình kinh doanh là lợi thế của chính vùng đất đó (farmstay, homestay). Sự đa dạng của các sản phẩm BĐS du lịch cho thấy sự cần thiết phải định danh chúng một cách rõ ràng, nhận diện một cách cụ thể những đặc trưng cơ bản của BĐS du lịch làm cơ sở cho sự vận hành của BĐS du lịch trên thị trường.Từ bản chất và đặc tính của BĐS là tính không thể di dời và những tài sản được tạo ra và tồn tại trên đất, gắn liền với đất đều trở thành BĐS đã được ghi nhận từ Cổ luật La Mã cho đến ngày nay và pháp luật Việt Nam cũng được ghi nhận tại Bộ luật Dân sự hiện hành 2015, theo đó: “BĐS bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, CTXD gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, CTXD; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”34. Với bản chất này của BĐS thì tùy thuộc vào mục đích của việc sử dụng BĐS là đất đai và các tài sản được tạo lập trên đất đai đó cho mục đích nào thì chúng được định danh và phân loại thành các BĐS cụ thể. Chẳng hạn, đất đai được xác định cho mục đích để ở, kéo theo nhà ở và các CTXD được xây dựng trên đất phục vụ cho mục đích ở và sinh hoạt của con người thì được định danh là BĐS để ở; CTXD xây dựng trên đất nhằm phục vụ công nghiệp gọi là BĐS công nghiệp; đất đai được xác định cho mục đích nông nghiệp và tài sản được tạo lập trên đất nông nghiệp thì được gọi là BĐS nông nghiệp. Tương tự, các công trình được tạo lập trên nền tảng đất đai nhằm để phục vụ cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng và các mục đích kết hợp khác để phúc đáp các nhu cầu của khách du lịch sẽ được định danh là BĐS du lịch.Theo: Đoàn Văn BìnhLink luận án:  Tại đây